ΑΝΩ- ΚΑΤΩ ΣΤΗΝ ΔΟΜΗΣΗ ΓΙΑ ΟΣΟΥΣ ΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ ΕΧΟΥΝ ΟΙΚΟΠΕΔΑ ΚΑΤΩ ΑΠΟ 2 ΣΤΡΕΜΜΑΤΑ ΚΑΙ ΣΕ ΟΙΚΙΣΜΟΥΣ ΚΑΤΩ ΤΩΝ 2.000 ΚΑΤΟΙΚΩΝ-ΔΕΙΤΕ ΑΝΑΛΥΤΙΚΑ…

2025-04-26

ΣΧΟΛΙΟ 1

Με σημαντικές ανατροπές στον πολεοδομικό χάρτη της υπαίθρου, το νέο Προεδρικό Διάταγμα 129/2025 αλλάζει τα δεδομένα για χιλιάδες ιδιοκτήτες σε οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων.

Ειδικότερα, χιλιάδες οικόπεδα μικρότερης επιφάνειας (κάτω των 2 στρεμμάτων) παύουν να θεωρούνται οικοδομήσιμα, εκτός αν πληρούν πολύ συγκεκριμένα κριτήρια – όπως πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο δρόμο.

Σε συνέχεια της έκδοσης του Πρακτικού Επεξεργασίας 17/2025 από το Ε' Τμήμα του Συμβουλίου της Επικρατείας, δημοσιεύθηκε το Προεδρικό Διάταγμα 129/2025, το οποίο καθορίζει τα όρια, τις χρήσεις γης και τους όρους δόμησης για τους οικισμούς με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων, συμπεριλαμβανομένων και αυτών που προϋφίστανται του 1923.

Το νέο πλαίσιο επιφέρει μεγάλες αλλαγές στον πολεοδομικό χάρτη της υπαίθρου, επηρεάζοντας χιλιάδες ιδιοκτήτες μικρών οικοπέδων σε οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων. Ως όρια οικισμών αναγνωρίζονται πλέον μόνο εκείνα που τεκμηριώνονται με δόμηση έως το 1983, αποκλείοντας κάθε μεταγενέστερη ανάπτυξη.

Αυτό σημαίνει ότι πολλά οικόπεδα —ιδίως όσα έχουν έκταση μικρότερη από 2 στρέμματα— χάνουν το δικαίωμα δόμησης, εκτός αν πληρούν αυστηρά και ειδικά κριτήρια, όπως πρόσωπο σε υφιστάμενο κοινόχρηστο δρόμο.

Αντικείμενο του ΠΔ

Το νέο Προεδρικό Διάταγμα καθορίζει τη διαδικασία οριοθέτησης των μικρών οικισμών της χώρας, δηλαδή εκείνων που εμφανίζονται στις απογραφές πριν από το 1983 ως αυτοτελείς, με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων —κριτήριο που πρέπει να ισχύει και κατά την πιο πρόσφατη απογραφή.

Στην κατηγορία αυτή περιλαμβάνονται και οι προϋφιστάμενοι του 1923 οικισμοί. Το ΠΔ εφαρμόζεται σε περιπτώσεις όπου δεν έχει γίνει ως σήμερα επίσημη οριοθέτηση, ή όπου απαιτείται επανεξέταση και αναθεώρηση των υφιστάμενων ορίων, εφόσον αυτά είχαν καθοριστεί από αναρμόδιες αρχές.

Επιπλέον, το ΠΔ θεσπίζει ενιαίο πλαίσιο για τους γενικούς όρους δόμησης και τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης, προσαρμοσμένα στην κατηγορία και τα χαρακτηριστικά κάθε οικισμού. Σημειώνεται ότι οι διατάξεις αυτές δεν εφαρμόζονται αυτόματα, αλλά μόνο εφόσον έχει προηγηθεί η έκδοση του σχετικού προεδρικού διατάγματος για την οριοθέτηση του συγκεκριμένου οικισμού.

Από το πεδίο εφαρμογής του εξαιρούνται:

οι οικισμοί με πληθυσμό άνω των 2.000 κατοίκων
οι νέοι οικισμοί που δημιουργήθηκαν μετά την έναρξη ισχύος του Ν.1337/1983
οι παραθεριστικοί παραλιακοί οικισμοί που εντάσσονται σε Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ) σε συγκεκριμένους νομούς όπως η Αττική, η Εύβοια, η Κορινθία, η Θεσσαλονίκη, η Πιερία και η Χαλκιδική.

Τι προβλέπεται – Ζώνες Οικισμών

Το νέο πλαίσιο καθορίζει τρεις βασικές πολεοδομικές ζώνες, με διαφοροποιήσεις στους όρους δόμησης:

Ζώνη Α: Το συνεκτικό τμήμα του οικισμού που προϋπάρχει του 1923, με αυστηρότερους όρους δόμησης για τη διατήρηση της παραδοσιακής αρχιτεκτονικής.
Ζώνη Β: Το συνεκτικό τμήμα που αναπτύχθηκε από το 1923 έως το 1983, με μέτριους όρους δόμησης.
Ζώνη Β1: Το διάσπαρτο τμήμα της ίδιας περιόδου, με πιο ελαστικά όρια δόμησης αλλά πρόσθετους περιορισμούς.

Η Ζώνη Γ που αναφερόταν στο προηγούμενο σχέδιο του Π.Δ. και θα περιλάμβανε τις περιοχές του οικισμού μετά τη Β1 Ζώνη μέχρι και το καθορισμένο όριο του οικισμού, αφαιρέθηκε έπειτα από παρατήρηση του Σ.τ.Ε..

Όροι δόμησης ανά ζώνη

Ζώνη Α
Η αρτιότητα καθορίζεται σε οικόπεδα:

Άνω των 2 στρεμμάτων, με πρόσωπο τουλάχιστον 15 μέτρα σε κοινόχρηστο χώρο.
Εξαίρεση προβλέπεται για μικρούς, απομονωμένους οικισμούς, όπου η αρτιότητα ξεκινά από 500 τ.μ. με πρόσωπο 10 μέτρα.

Ζώνες Β & Β1
Άρτια θεωρούνται τα οικόπεδα:

Από 300 έως 2.000 τ.μ., με ελάχιστο πρόσωπο 10 μέτρα σε κοινόχρηστο χώρο.
Για οικόπεδα που δημιουργήθηκαν μετά την 4η Νοεμβρίου 2011:
Έως 500 τ.μ. ➜ πρόσωπο 10 μέτρα
Άνω των 500 τ.μ. ➜ πρόσωπο 15 μέτρα

Γενικές διατάξεις

Μέγιστο ποσοστό κάλυψης: 60%
Ύψος: έως 2 ορόφοι, κατ' εξαίρεση 3 σε περιπτώσεις μορφολογικών ιδιαιτεροτήτων
Συντελεστής δόμησης: ανάλογος της χρήσης και του μεγέθους του οικοπέδου

Εξαιρούμενες περιοχές από τα όρια οικισμών

Το ΠΔ ορίζει ρητά ότι δεν επιτρέπεται να περιλαμβάνονται στα όρια οικισμών:

Δάση και αναδασωτέες περιοχές
Περιοχές ενταγμένες στο δίκτυο NATURA 2000
Ζώνες προστασίας τοπίου ή ιδιαίτερου φυσικού κάλλους
Γεωργική γη υψηλής παραγωγικότητας
Αρχαιολογικοί χώροι και περιοχές πολιτιστικού ενδιαφέροντος
Αιγιαλοί, παραλίες και παρόχθιες ζώνες
Περιοχές με γεωλογικούς κινδύνους (κατολισθήσεις, σεισμικότητα κ.ά.)
Ζώνες υπόγειων υδάτων
Στρατιωτικές περιοχές, τεχνικές υποδομές και άλλες ειδικές χρήσεις με περιοριστικό καθεστώς

Τι έκρινε το Συμβούλιο της Επικρατείας

Υπενθυμίζεται ότι το Συμβούλιο της Επικρατείας διαδραμάτισε κρίσιμο ρόλο στη διαμόρφωση του Προεδρικού Διατάγματος, θέτοντας σαφή νομικά και θεσμικά όρια μέσω του Πρακτικού Επεξεργασίας 17/2025 και της γνωμοδότησης 74/2024 του Ε' Τμήματος. Οι αποφάσεις αυτές αποτέλεσαν τη βάση για τον καθορισμό του πλαισίου οριοθέτησης και δόμησης στους μικρούς οικισμούς.

Η νομολογία του ΣτΕ είχε επισημάνει κατ' επανάληψη ότι η ανεξέλεγκτη επέκταση των ορίων οικισμών, χωρίς σαφή ιστορική ή πολεοδομική τεκμηρίωση —το λεγόμενο «ξεχείλωμα»— είναι αντισυνταγματική. Αντιθέτως, η δόμηση πρέπει να περιορίζεται αυστηρά εντός ορίων ιστορικά αναγνωρισμένων. Σύμφωνα με το ανώτατο δικαστήριο, η διατήρηση της φυσιογνωμίας των οικισμών, καθώς και η προστασία του περιβάλλοντος, αποτελούν συνταγματικές επιταγές που υπερτερούν κάθε άλλη χωροταξική ή αναπτυξιακή σκοπιμότητα.

Αντιδράσεις από ΟΤΑ και μικρούς ιδιοκτήτες γης

Το νέο ΠΔ έχει προκαλέσει έντονες αντιδράσεις τόσο στους Οργανισμούς Τοπικής Αυτοδιοίκησης όσο και στην κοινωνία, λόγω της αυστηρής, αναδρομικής προσέγγισης στην οριοθέτηση των οικισμών, με βάση την κατάσταση που επικρατούσε το 1983.

Η επιλογή αυτή οδηγεί στον αποκλεισμό μεταγενέστερα ανεπτυγμένων περιοχών, με αποτέλεσμα χιλιάδες οικόπεδα να χάνουν την οικοδομησιμότητά τους και να σημειώνεται σοβαρή απαξίωση περιουσιών, πλήττοντας κυρίως τη μικροϊδιοκτησία στην ύπαιθρο. Επιπλέον, το ΠΔ απαγορεύει ρητά κάθε δυνατότητα επέκτασης των υφιστάμενων ορίων, ακόμη και σε περιπτώσεις αποδεδειγμένης ανάγκης, παραπέμποντας αποκλειστικά στη χρονοβόρα και κοστοβόρα διαδικασία εκπόνησης ΤΠΣ και ΕΠΣ – κάτι που κρίνεται ανέφικτο για πολλούς δήμους λόγω έλλειψης πόρων και τεχνικής υποστήριξης.

Επιπλέον, οι φορείς σχολιάζουν ότι το νέο πλαίσιο βασίζεται αποκλειστικά σε παλιές απογραφές και αεροφωτογραφίες, χωρίς να λαμβάνει υπόψη τη σημερινή αναπτυξιακή δυναμική πολλών περιοχών – ιδιαίτερα σε οικισμούς κοντά σε νέα έργα υποδομής ή περιοχές με πληθυσμιακή πίεση. Τέλος, δημιουργεί σοβαρές ανισότητες: π.χ. δύο όμορα οικόπεδα μπορεί να βρίσκονται στην ίδια λειτουργική ενότητα, αλλά να αντιμετωπίζονται διαφορετικά ως προς τη δυνατότητα δόμησης, με βάση παρωχημένα ή τυπικά κριτήρια.

Ο πρόεδρος της Επιτροπής Περιβάλλοντος της ΚΕΔΕ, Μανώλης Κοκοσάλης, προειδοποιεί:

«Αν περάσει αυτό το Προεδρικό Διάταγμα, θα πρέπει να εγκαταλείψουμε τους οικισμούς μας και να πάμε όλοι σε μεγάλα αστικά κέντρα. Τα όρια μειώνονται δραματικά και ακυρώνεται ουσιαστικά η δυνατότητα δόμησης στην περιφέρεια.»

Από την πλευρά του, ο δήμαρχος Μινώα Πεδιάδας και μέλος της ΚΕΔΕ, Βασίλης Κεγκέρογλου, τόνισε:

«Το Π.Δ. έρχεται να επιβάλει έναν προκρούστειο κανόνα σε όλες τις περιοχές της χώρας, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η ιδιαιτερότητα κάθε οικισμού, ούτε οι τοπικές δυναμικές ανάπτυξης. Την παραμονή του Π.Δ. οι πολίτες έχουν οικόπεδα, την επαύριο θα έχουν 'χωραφάκια'.»

Δείτε το Προεδρικό Διάταγμα στην Qualex: Π.Δ. 11.04./ 15.04.2025

Πηγή: daily.nb.org/nomothesia